29 июля 2017 года был принят Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон). Он начнет действовать с 1 января 2019 года и призван заменить сохраняющий силу до указанной даты Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Новый Закон посвящен, в том числе, регламентации отношений собственности по поводу обслуживающей садовые и огородные земельные участки инфраструктуры, определению прав и обязанностей собственников и иных законных владельцев садовых и огородных земельных участков по содержанию и управлению ею. Для этой цели вводится понятие территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. В ее границах находятся обслуживаемые индивидуальные земельные участки (садовые либо огородные), общая инфраструктура и допускается существование (создание) одного садоводческого (огороднического) некоммерческого товарищества для управления имуществом общего пользования.
Границы территории ведения гражданами садоводства или огородничества определяются либо границами земельного участка, предоставленного товариществу (существовавшему ранее садоводческому, огородническому и дачному некоммерческому объединению граждан или организации, при которой таковое было образовано) для последующего распределения между членами и образования земель общего пользования, либо границами единого, неразрывного элемента планировочной структуры (совокупности элементов планировочной структуры) в черте которого собственники земельных участков единогласно приняли решение о создании товарищества. В последнем случае земельными участками общего назначения становятся земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, площадью не менее двадцати и не более двадцати пяти процентов суммарной площади садовых или огородных земельных участков, включаемых в границы территории садоводства или огородничества (ч. 6 ст. 23 Закона).
Критерием предусмотренного Законом деления земельных участков на садовые и огородные (участки для дачного строительства причислены к садовым) выступает наличие либо отсутствие права возводить на них объекты недвижимости. В отличие от садовых участков, на огородных не допускается строительство жилых, садовых домов и иных хозяйственных построек, относящихся к объектам недвижимости.
Введено понятие садового дома. Садовый дом, равно как и жилой дом – здание, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, однако в отличие от жилого, садовый дом служит лишь для временного пребывания в нем граждан (сезонного использования), соответственно, относится к зданиям нежилого назначения.
Законом упразднен плюрализм организационно-правовых форм и видов юридических лиц - садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. С учетом осуществляемой ими в настоящее время функции последние отнесены к товариществам собственников недвижимости (ст. 4 Закона) и подразделены, сообразно назначению земельных участков в границах управляемой территории, на два вида: садоводческие товарищества и огороднические товарищества. Дачные некоммерческие объединения граждан попадают в разряд садоводческих товариществ.
Существующие сейчас садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы должны быть преобразованы в садоводческие или огороднические товарищества. Преобразовывать некоммерческие партнерства не потребуется. К ним с 1 января 2019 года и до приведения их уставов в соответствии с положениями Закона будут применятся нормы о садоводческих или огороднических товариществах (ст. 54 Закона).
Индивидуальным садоводам (гражданам, ведущим садоводство или огородничество на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства и огородничества, без участие в товариществе) посвящена статья 5 Закона. Их правовое положение приравнено к положению членов товарищества: наделены правом на оспаривание решений органов управления товарищества, правом на информацию о деятельности товарищества; правом голосовать на общем собрании членов товарищества по вопросам создания, приобретения и отчуждения недвижимого имущества общего пользования, а также по вопросам о размере, сроках, порядке и целях внесения обязательных платежей. Суммарный ежегодный размер указанных платежей индивидуальных садоводов должен быть равен суммарному ежегодному размеру членских и целевых взносов членов товарищества.
Решен вопрос с правами собственников земельных участков в границах территории садоводства (огородничества) на имущество общего пользования (ст. 25 Закона). Имущество, созданное и приобретенное после дня вступления в силу Закона, становится их общей долевой собственностью. Ранее созданное и приобретенное имущество может быть передано в общую долевую собственность садоводов (огородников) по решению их общего собрания и при условии согласия каждого на приобретение доли в общей собственности на имущество общего пользования. Размер долей пропорционален площади земельных участков в границах территории садоводства (огородничества). Доли в праве собственности на имущество общего пользования, как и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, следуют судьбе права собственности на земельный участок.
Не исключается возможность передачи имущества общего пользования в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность (ч. 8 ст. 25, п. 6 ч. 3 ст. 26, ч. 7 ст. 26 Закона).
Правовое положение недвижимого имущества общего пользования отличается от движимого: на него не может быть обращено взыскание, при ликвидации товарищества оно безвозмездно передается в общую долевую собственность собственников земельных участков в границах территории садоводства (огородничества) (ч. 2 ст. 28 Закона).
Закон допускает ведение садоводства и огородничества без создания товарищества (статья 6). По всей видимости, это актуально для тех территорий, где существует возможность получения правообладателями земельных участков коммунальных ресурсов через существующую и принадлежащую ресурсоснабжающим организациям коммунальную инфраструктуру (как минимум, электросетевое хозяйство) посредством заключения с последними индивидуальных договоров.
Учтены в Законе и связанные с проведением общих собраний членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений проблемы существующего регулирования: предусмотрена возможность принятия решений общими собраниями членов товарищества посредством заочного и очно-заочного голосования. Последние допускаются, в том числе, по ключевым вопросам деятельности товарищества, если очное собрание с соответствующей повесткой дня не состоялось из-за отсутствия кворума (ч. 21 и ч. 23 ст. 17 Закона).
К сожалению не освещенным остался вопрос о статусе садоводческих и огороднических товариществ в отношениях по предоставлению коммунальных ресурсов правообладателям земельных участков на индивидуальные нужды. Противоречивая судебная практика, то применяющая по аналогии жилищное законодательство к данным отношениям, то отрицающая возможность такого применения со ссылкой на специальный закон, давно свидетельствует о правовой неопределенности в данной сфере. Остается надеяться, что законодатель успеет устранить данный пробел, внеся необходимые изменения до вступления Закона в силу.
Филипенко Надежда Владимировна
Главный консультант
Конституционный Суд Российской Федерации
Россия, г. г. Санкт-Петербург (Ленинград)
источник: https://zakon.ru/blog/2017/08/07/zakon_o_sadovodstve_i_ogorodnichestve_dlya_sobstvennyh_nuzhd